Der Schweizer Immobilienmarkt erfindet sich ständig neu. Ludovic Weiss, Head of Asset Management bei Realstone SA, hat mit uns über seinen Arbeitsalltag gesprochen.
Ludovic Weiss verfügt über einschlägige Berufserfahrung. Nach dem Erwerb eines eidgenössischen Diploms in Vermittlung und Verwaltung von Stockwerkeigentum wandte sich unser Gesprächspartner der Immobilienverwaltung im Auftrag von privaten Eigentümern und grossen institutionellen Portfolios zu. Nach dem Erwerb des eidgenössischen Diploms als Liegenschaftsverwalter kam er zu Realstone SA; dort ist er zuständig für das Asset Management der an der SIX Swiss Exchange gelisteten Immobilienfonds Solvalor 61, Realstone Development Fund, Realstone Swiss Property und Realstone Fondation de Placement.
Interview mit Ludovic Weiss, Head of Asset Management bei Realstone und ehemaliger Immobilienmakler
Was können Sie uns über Realstone SA sagen?
Das Unternehmen ist Teil der Realstone Group mit rund 60 Mitarbeitern an den Standorten in Lausanne, Genf und Zürich. Ende 2020 belief sich das von uns verwaltete Vermögen auf CHF 3,3 Milliarden. Unser starkes Wachstum verdanken wir vor allem unseren Kaufabschlüssen, aber auch der Wertsteigerung unseres Immobilienbestands durch Neubauprojekte, Aufstockungen oder Renovierungen. Eines unserer jüngsten Grossprojekte ist das Viertel Les Arsenaux, nur einen Katzensprung vom Freiburger Bahnhof entfernt, mit seinen 234 Wohneinheiten und Einkaufspassagen. Derzeit arbeiten wir in Horgen-Oberdorf (ZH) an einem sehr schönen Projekt, das in mehrere Phasen aufgeteilt ist und 450 Wohneinheiten sowie 6.000 m2 Gewerbefläche umfasst. Angesichts der starken Konkurrenz liegt unser Erfolgsgeheimnis in unserem Einfallsreichtum sowohl in Bezug auf unsere Akquisitionskanäle als auch auf die jeweilige Fondsverwaltungsstrategie.
Welche Aufgaben haben Sie im Alltag?
Die Hauptaufgabe unserer Abteilung liegt darin, die Interessen unserer Investoren zu wahren und gleichzeitig die dauerhafte Zufriedenheit unserer Mieter zu gewährleisten. Die positive Dynamik dabei ist sehr motivierend, wenn die positive Aufnahme durch unsere Mieter zum Vermarktungserfolg beiträgt und damit eine nachhaltige neue Entwicklung begünstigt. Aufgrund unserer vielfältigen Aktivitäten stehen wir in regelmässigem Kontakt mit verschiedenen Akteuren der Immobilienwelt: Sowohl mit den Lieferanten, wenn es um die Instandhaltung unseres Bestandes geht, als auch mit den Behörden im Hinblick auf die Erstellung oder Änderung von Quartierplänen. Realstone Group will als gutes Beispiel für nachhaltige Entwicklung im Bereich Immobilienfonds vorangehen. Die Energieoptimierung ist ein fester Bestandteil unserer Strategie, sowohl bei der Umsetzung neuer Projekte als auch bei grösseren Umbauten. So waren wir der erste Akteur in der Immobilienbranche, der den Globalen Pakt der Vereinten Nationen mit seinen 17 Ziele für eine nachhaltige Entwicklung im März 2020 unterzeichnet hat. Unser Engagement ist sehr konkret dank unserer Abteilung für Value Contributing, die alle unsere Aktivitäten umfassend reflektiert und gezielte Massnahmen umsetzt.
Jetzt wird es etwas persönlich. Sind Sie Mieter oder Eigentümer Ihrer Wohnung?
Ich bin Eigentümer. Aber dennoch weiss ich, was man als Mieter alles erleben kann. Heute sind die Erwartungen hoch. Mit der permanenten Digitalisierung der Welt um uns herum und den damit verbundenen Erleichterungen erwarten die Mieter auch Erleichterungen im Alltag. Dazu gehört zwangsläufig eine einfachere Kommunikation mit seiner Hausverwaltung. Ein gutes Beispiel sind die zahlreichen Telefonate und E-Mails für eine einfache Reparatur, die viel Zeit in Anspruch nehmen. Hinzu kommen die Spannungen, die sich dabei mitunter aufbauen können.
Wie beurteilen Sie das Verhältnis zwischen Eigentümern und Hausverwaltungen?
Die Lage gestaltet sich immer effizienter, um die Erwartungen der Eigentümer an ihre Hausverwaltung erfüllen zu können. Viele Aufgaben mit geringem Mehrwert müssen heute automatisiert oder digitalisiert werden, um Kosten zu vermeiden, die für Immobilienverwalter nicht mehr tragbar sind. Die Margen der Immobilienverwaltungen werden auf die Probe gestellt. Es liegt daher auf der Hand, dass die Automatisierung bestimmter Aufgaben notwendig ist. Dabei passt Tayo hervorragend in diese Standardisierungsdynamik.
Das Verhältnis zwischen Eigentümern und Hausverwaltungen ist also nicht immer einfach?
Insgesamt denke ich, dass die Zusammenarbeit gut ist, da wir hauptsächlich mit erfahrenen Profis zu tun haben. Aber der Beruf des Verwalters hat sich stark verändert und ist komplexer geworden. Der Eigentümer erwartet heute von seinem Verwalter, dass er nicht nur über die lokalen Märkte im Bilde ist, sondern auch die ständigen Änderungen im Miet- oder Baurecht, im Steuerrecht usw. kennt. Nachhaltige Entwicklung und Energiefragen sind weitere Aspekte, die von den Verwaltungsgesellschaften zu berücksichtigen sind, um die Eigentümer richtig einschätzen und beraten zu können. Sie sehen also, dass nur noch wenig Zeit für das Back-Office der Verwaltung bleibt, weshalb diese Prozesse unbedingt automatisiert werden müssen.
Wie sehen Sie die Situation für ein Unternehmen wie das, für das Sie arbeiten, auf lange Sicht?
Der Renditehunger «institutioneller» Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen nimmt weiter zu, wodurch zusätzlicher Druck auf den Immobilienmarkt ausgeübt wird und Privatpersonen nicht mehr ohne weiteres ein Renditeobjekt erwerben können. Angesichts der Prognosen dürfte sich dies mittelfristig nicht ändern. Auch ein weiterer Faktor ist zu berücksichtigen, nämlich die Verdichtung der städtischen Zentren, vor allem im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des RPG. Eine Folge könnte ein Rückgang der Nachfrage in den entlegeneren Gebieten sein, mit dem Risiko, dass kleinere Geschäfte und Dienstleister für die Bevölkerung in manchen Gemeinden verlorengehen. Die Karten könnten jedoch durch neue Zweckbestimmungen aufgrund von Covid-19 neu gemischt werden. Tatsächlich könnten die Demokratisierung der Telearbeit und das Bedürfnis der Familien nach einem Garten oder nach Nähe zur Natur einige Mieter wieder dazu bringen, ausserhalb der grossen städtischen Zentren zu wohnen.
Um sich von der Masse abzuheben, müssen die Mitarbeiter von Realstone schon einfallsreich sein. Dazu gehören der Ausbau von vorhandenen Immobilienbeständen, der Erwerb weiterer Objekte durch privilegierte Kontakte oder massgeschneiderte Vorschläge, die eine hohe Optimierung ermöglichen.