Le marché suisse de l’immobilier ne cesse de se réinventer. Head of Asset Management chez Realstone SA, Ludovic Weiss nous parle de son quotidien.
Ludovic Weiss possède un riche parcours professionnel. Après une maturité fédérale dans le domaine du courtage et d’administration de PPE, notre invité s’est ensuite tourné vers la gérance immobilière pour le compte de propriétaires privés et de gros portefeuilles institutionnels. C’est à la suite de l’obtention de son Diplôme fédéral d’administrateur de biens qu’il a rejoint Realstone SA ; en charge de l’Asset Management pour les fonds immobiliers cotés à la bourse SIX Swiss Exchange Solvalor 61, Realstone Development Fund, Realstone Swiss Property et Realstone Fondation de Placement.
Entretien avec Ludovic Weiss, Head of Asset Management chez Realstone et ancien gérant immobilier.
Pouvez-vous nous présenter Realstone SA?
L’entreprise fait partie de Realstone Group avec environ 60 employés répartis sur des sites à Lausanne, Genève et Zurich. Fin 2020, nos actifs en sous gestion atteignaient 3.3 milliards de francs. Notre forte croissance s’explique notamment par nos acquisitions mais aussi par la valorisation de notre parc immobilier à travers le développement de projets neufs, de surélévations ou de rénovations. L’une de nos dernières grosses réalisations est le quartier Les Arsenaux à quelques pas de la gare de Fribourg avec ses 234 logements et ses galettes commerciales. A l’heure actuelle, nous développons un très beau projet à Horgen-Oberdorf (ZH) divisé en plusieurs phases et composé de 450 logements et 6'000 m2 de surfaces d’activités. Compte tenu de la forte concurrence, notre secret est de nous démarquer par notre ingéniosité, tant via nos canaux d’acquisition que par la stratégie et la gestion de chacun de nos fonds.
Quelles sont vos missions au quotidien?
La mission première de notre département consiste à faire se rencontrer les intérêts de nos investisseurs et la satisfaction constante de nos locataires. Il s’agit en effet d’un cercle vertueux très motivant où l’accueil favorable de nos locataires mène au succès d’une commercialisation et donc à la pérennité d’un nouveau développement. La diversité de nos activités nous permet d’être en contact régulier avec différents acteurs du monde immobilier, tant des fournisseurs quand il s’agit de l’entretien de notre parc qu’avec les autorités dans le cadre de créations ou de modifications de plan de quartier. Realstone Group se veut être un exemple en termes de développement durable dans le domaine des fonds immobiliers. L’optimisation énergétique fait partie intégrante de notre stratégie tant dans le développement de projets neufs que lors de transformations importantes. A ce titre nous avons été le premier acteur du secteur immobilier à signer le Pacte mondial des Nations Unies et ses 17 objectifs de développement durable en mars 2020. Notre engagement est très concret grâce à notre département Value Contributing qui mène un travail de réflexion global pour l’ensemble de nos activités et qui met en place des actions ciblées.
Petite confidence. Etes-vous locataire ou propriétaire de votre appartement?
J’en suis propriétaire. Mais je n’en connais pas moins les réalités vécues par les locataires. Aujourd’hui, les attentes sont importantes. Avec la digitalisation constante du monde qui nous entoure et les simplifications que cela entraîne, le locataire s’attend à ce que son quotidien soit facilité. Cela va obligatoirement se traduire par une fluidification de sa communication avec sa régie. Les trop nombreux téléphones et emails pour une simple réparation qui traîne représentent un parfait exemple. A cela s’ajoute le climat de tension que cela peut parfois créer.
Que pensez-vous des relations entre propriétaires et gérances?
La situation actuelle tend à une meilleure efficience, afin de combler les attentes des propriétaires vis-à-vis de leur régie. Aujourd’hui, diverses tâches à faible valeur ajoutée doivent être automatisées ou digitalisées si l’on veut éviter des coûts impossibles à supporter pour les gérances. Les marges des régisseurs sont mises à dure épreuve. Il est donc évident qu’un travail d’automatisation de certaines tâches est nécessaire et Tayo s’inscrit parfaitement dans cette dynamique de standardisation.
La relation propriétaire-régie n’est donc pas toujours aisée ?
Globalement je pense que la collaboration est bonne car nous avons principalement contact avec des professionnels aguerris. Mais le métier de régisseur a beaucoup évolué et s’est complexifié. Un propriétaire attend donc désormais de sa gérance qu’elle soit non seulement informée des marchés locaux mais également au clair avec les évolutions constantes en termes de droit du bail ou de la construction, de fiscalité, etc. Le développement durable et les aspects énergétiques sont une dimension de plus à intégrer au sein des régies afin de pouvoir anticiper et conseiller les propriétaires. Dès lors, vous conviendrez qu’il reste peu de temps à consacrer au back-office administratif et qu’il est crucial de pouvoir automatiser ces processus.
Comment voyez-vous la situation à terme pour une société comme celle dans laquelle vous travaillez?
L’appétit en rendement des investisseurs «institutionnels», comme les assurances ou les caisses de pension ne cesse de grandir, ajoutant de la pression sur le marché de l’immobilier et compliquant la tâche de privés voulant acquérir un bien de rendement. Compte tenu des prévisions, ceci ne devrait pas changer à moyen terme. Il faudra tenir compte d’une donnée supplémentaire, celle d’une densification des pôles urbains, notamment en lien avec l’application de la LAT. L’une des conséquences pourrait être la chute de la demande dans les régions plus périphériques avec le risque de perdre les petits commerces et les services à la population dans certains villages. Cependant, les cartes pourraient se voir redistribuées suite aux nouveaux usages liés au Covid-19. En effet, la démocratisation du télétravail et l’importance ressentie par les familles de bénéficier d’un accès à l’extérieur ou d’être à proximité immédiate de la nature pourraient à nouveau pousser certains locataires à se loger hors des grands centres urbains.
Pour se démarquer, les employés de Realstone doivent faire preuve d’ingéniosité. Cela passe par le développement des parcs immobiliers existants, l’acquisition, via des contacts privilégiés, d’autres logements ou des propositions sur-mesure qui permettent une optimisation élevée.